Suku bunga hipotek telah meningkat selama beberapa minggu terakhir – tetapi bagaimana dengan suku bunga jangka panjang? Ke mana arah suku bunga dalam lima tahun ke depan, dan haruskah Anda menunggu khususnya suku bunga hipotek turun sebelum membeli atau membiayai kembali? Suku bunga hipotek ditentukan oleh beberapa faktor, yang semuanya dapat memberi kita petunjuk tentang masa depan.
Salah satu indikator yang paling berguna untuk memprediksi tingkat suku bunga hipotek adalah imbal hasil obligasi Treasury AS bertenor 10 tahun. Suku bunga hipotek dan imbal hasil Treasury 10 tahun biasanya bergerak ke arah yang sama, meskipun suku bunga hipotek biasanya lebih tinggi karena pemberi pinjaman memperhitungkan risiko tambahan. Perbedaan antara keduanya dikenal sebagai spread, dan kami akan memperhitungkannya saat memperkirakan ke mana arah suku bunga hipotek.
Dengan mengingat hal tersebut, langkah pertama yang perlu dilakukan adalah melihat ke arah mana para ekonom meyakini arah imbal hasil Treasury dalam lima tahun ke depan. Untuk membuat perkiraan, kami akan menggabungkan proyeksi ekonomi para ahli dengan data yang dikumpulkan menggunakan kecerdasan buatan.
Michael Wolf, ekonom global di Deloitte Touche Tohmatsu Ltd., menguraikan ekspektasi imbal hasil Treasury perusahaan selama lima tahun ke depan dalam pembaruan bulan Desember dari Deloitte Global Economics Research Center.
“Kami berasumsi The Fed membiarkan suku bunga tidak berubah hingga Desember 2026. Rata-rata suku bunga dana federal mencapai netral 3,125% pada pertengahan tahun 2027,” tulisnya. Wolf mengatakan imbal hasil Treasury 10-tahun akan berkurang secara bertahap hingga kuartal kedua tahun 2027, “menjadi 3,9% dari kuartal ketiga tahun 2027 hingga akhir tahun 2030.”
Mari kita buat grafik ramalan itu.
Perkiraan lain menunjukkan imbal hasil jangka panjang yang lebih tinggi. Misalnya, analis Goldman Sachs memperkirakan Treasury 10-tahun akan meningkat dalam jangka panjang menjadi 4,5% pada tahun 2035.
Sementara itu, Kantor Anggaran Kongres (CBO) memproyeksikan imbal hasil Treasury 10-tahun akan mencapai 4,1% pada akhir tahun 2026, dan meningkat secara bertahap menjadi sekitar 4,3% pada tahun 2030.
Kecerdasan buatan Claude dari Anthropic mengumpulkan prediksi tersebut menjadi perkiraan konsensus, yang akan kami gunakan di bawah.
Baca selengkapnya: Mengapa suku bunga hipotek meningkat setelah penurunan suku bunga Federal Reserve
Seperti disebutkan, suku bunga Treasury 10 tahun dan hipotek tetap 30 tahun dipisahkan oleh spread. Perbedaan antara keduanya berada pada 2,5 poin persentase dalam beberapa tahun terakhir. Ini adalah perubahan yang signifikan jika dibandingkan dengan penyebaran dari tahun 2010 hingga 2020, ketika angkanya berada di bawah dua poin persentase – dan seringkali mendekati 1,5.
Dengan menggunakan spread 2 poin persentase, berikut adalah contoh perbandingan suku bunga Treasury dan hipotek:
Suku bunga Treasury 10 tahun = 4%
Spread = 2 poin persentase
Suku bunga hipotek = 6%
Berikut contoh terbaru: Pada tanggal 5 Maret, imbal hasil Treasury 10 tahun adalah 4,09%, dan suku bunga hipotek tetap 30 tahun adalah 6,00%. Spreadnya adalah 6,00 – 4,09 = 1,91 poin persentase.
Selisihnya berada di bawah dua poin persentase, yang merupakan salah satu alasan penurunan suku bunga hipotek.
Claude AI menyarankan penggunaan spread variabel yang dikompresi secara perlahan:
“Selisih antara suku bunga hipotek tetap 30 tahun dan Treasury 10 tahun didorong oleh risiko pembayaran di muka, risiko kredit, dan penawaran/permintaan untuk sekuritas berbasis hipotek (MBS). Program pengetatan kuantitatif (QT) Federal Reserve memperlebar selisihnya setelah tahun 2022 karena pasar swasta menyerap lebih banyak MBS. Selisih tersebut mulai normal pada akhir tahun 2025 dan diperkirakan akan terus melakukan pengetatan.”
Dengan menggunakan perkiraan selisih ini, kami sekarang dapat menyelesaikan perkiraan tingkat suku bunga hipotek lima tahun.
Dengan menggunakan perkiraan Departemen Keuangan, kami menambahkan kasus dasar yang disarankan Claude, asumsi selisih antara pasar obligasi dan suku bunga hipotek tetap 30 tahun untuk menyusun perkiraan lima tahun:
Baca selengkapnya: Kapan suku bunga hipotek akan kembali turun menjadi 6%?
Meskipun perkiraan ini adalah kasus dasar (base case) dengan normalisasi penyebaran secara bertahap, pelonggaran inflasi, dan kebijakan moneter Fed yang sederhana, Claude AI juga menyiapkan perkiraan “bull” dan “bear”:
Kasus banteng: pendaratan lunak
“The Fed berhasil mengarahkan inflasi kembali ke 2% tanpa resesi yang parah. Pemotongan suku bunga FOMC secara bertahap hingga tahun 2027 menarik imbal hasil 10-tahun menjadi 3,3% seiring dengan menyusutnya premi jangka waktu. Spread MBS menjadi normal menuju rata-rata jangka panjang sebesar 170bps saat QT berakhir dan permintaan MBS swasta pulih. Hasilnya: suku bunga tetap 30-tahun mendekati 5,00% pada tahun 2030.”
Dampak buruknya: inflasi yang terus-menerus dan tekanan fiskal
“Inflasi tetap bertahan di atas 2,5% dan meningkatnya defisit fiskal AS mendorong premi berjangka lebih tinggi, menjaga imbal hasil 10-tahun mendekati 4,4 hingga 4,6%. Selisihnya melebar menjadi 240bps karena volatilitas pasar dan pasokan MBS membebani pasar sekunder. Suku bunga hipotek naik menuju 7,00% pada tahun 2027 sebelum sedikit menurun menjadi 6,60% pada tahun 2030.”
Tentu saja, ini merupakan perkiraan jangka panjang berdasarkan norma historis dan ekspektasi luas. Semua angka-angka ini dapat diabaikan jika salah satu hal berikut terjadi:
-
Kinerja Treasury 10-tahun mengungguli atau di bawah perkiraan. Misalnya saja, imbal hasil (yield) bisa anjlok jika terjadi kemunduran ekonomi yang parah, seperti resesi, atau melonjak karena meningkatnya defisit pemerintah.
-
Selisih antara suku bunga Treasury dan hipotek menyempit – atau melebar secara dramatis.
-
Kebijakan moneter, yang didorong oleh Federal Reserve, mengalami perubahan secara substansial.
Tidak ada perkiraan yang memprediksi tingkat hipotek 3% dalam lima tahun ke depan. Namun, siapa yang melihat tingkat bunga pinjaman rumah yang rendah di tahun 2007 ketika tingkat suku bunga sama dengan sekarang? Hal-hal seperti Resesi Hebat dan pandemi global jarang luput dari perhatian, dan peristiwa drastis seperti itulah yang diperlukan untuk menurunkan suku bunga hipotek.
Analisis di atas memperkirakan tingkat suku bunga KPR pada tahun 2027 akan mendekati 6%.
Berdasarkan perkiraan di atas, suku bunga KPR diperkirakan tidak akan turun secara signifikan dalam lima tahun ke depan. Namun, resesi atau gangguan lain yang tidak diketahui terhadap perekonomian (seperti keruntuhan finansial atau pandemi lainnya) dapat mengubah prospek tersebut.
Jika Anda mempertimbangkan hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan dengan periode suku bunga tetap awal, pertama-tama Anda ingin mempertimbangkan berapa lama Anda akan benar-benar tinggal di rumah yang Anda pembiayaan. Kemudian perkiraan tingkat hipotek jangka panjang dimulai. Pendekatan terbaik mungkin adalah memilih jangka waktu awal yang paling sesuai dengan anggaran Anda saat ini.
Baca selengkapnya: 8 strategi untuk mendapatkan tingkat hipotek serendah mungkin
