Steyer salah memperbaiki Prop 13 California. Inilah cara yang lebih baik

Pekan lalu, Politico melaporkan bahwa miliarder dan calon gubernur California Tom Steyer melontarkan gagasan mengenai pemungutan suara khusus pemilu tahun 2027 untuk menaikkan pajak perusahaan. Usulannya bertujuan untuk menghidupkan kembali reformasi pajak properti “split roll” – mirip dengan Proposisi 15 tahun 2020, yang, jika disahkan, akan menilai properti komersial besar dengan nilai pasar penuh.

Steyer dengan tepat mengidentifikasi Proposisi 13 sebagai akar penyebab disfungsi fiskal negara. Namun, pendekatan Steyer hanya mengalihkan beban pajak ke properti komersial, sehingga warisan historis Prop 13 – dan perlakuan tidak setara – tetap berlaku.

Sejak Prop 13 secara artifisial membatasi pendapatan pajak properti pada tahun 1978, California terus mencari cara lain untuk mendanai layanan dasar. Prop 13 mengembalikan nilai taksiran ke tingkat pertengahan tahun 1970-an, membatasi pertumbuhan nilai taksiran tahunan sebesar 2% (sampai penjualan/konstruksi baru) dan membatasi tarif pajak properti umum hingga 1% dari nilai taksiran.

Kekurangan anggaran abadi pun terjadi. Untuk mengimbanginya, negara bagian terus menaikkan pungutan lain, seperti pajak penjualan, sekaligus membebani warga California dengan tarif pajak penghasilan tertinggi di negaranya.

Ketergantungan yang besar pada pajak pendapatan dan penjualan telah memicu krisis keterjangkauan di California, mendorong penduduk dan dunia usaha beralih ke negara bagian seperti Texas dan Florida.

Ketika Prop 13 menekan basis pajak, anggaran kota semakin ketat dan anggota parlemen mengusulkan langkah-langkah yang semakin mendesak – seperti pajak kekayaan satu kali terhadap miliarder – untuk mendapatkan pendapatan yang diperlukan untuk mempertahankan layanan yang diminta oleh pemilih.

Ini adalah lingkaran setan: membatasi pajak properti, menaikkan pajak pendapatan, mengawasi orang-orang yang pergi, lalu memeras siapa pun yang tetap tinggal.

Naluri Steyer untuk meluruskan aturan pajak California yang kusut memang benar; status quo jelas tidak adil. Karena penilaian properti terhenti pada saat pembelian dan tumbuh maksimal 2% per tahun, pemilik properti baru sering kali membayar jauh lebih mahal dibandingkan tetangganya, bahkan untuk rumah yang identik. Keringanan pajak terbesar sering kali diberikan kepada mereka yang memiliki properti paling berharga.

Laporan Kantor Analis Legislatif tahun 2016 merinci lebih lanjut bagaimana perbedaan ini menimbulkan hukuman berat bagi mereka yang pindah, melindungi pemilik yang sudah lama berdiri, dan mengalihkan beban pajak sepenuhnya ke keluarga muda dan pembeli baru.

Prop 13 juga mendistorsi pembangunan perkotaan dan membuat daerah kehilangan nilai yang diciptakannya. Ketika sebuah kota menggunakan dana publik untuk membangun jalur transit atau memperbaiki sekolah, tanah di sekitarnya menjadi lebih berharga. Dalam sistem normal, apresiasi tersebut menghasilkan pendapatan pajak tambahan, menciptakan siklus baik yang membayar investasi infrastruktur dan mendanai proyek-proyek di masa depan.

Berdasarkan Prop 13, penangkapan nilai tersebut diputus. Masyarakat menanggung biaya pembangunan infrastruktur, namun keuntungan tak kena pajak dari meroketnya nilai tanah diambil alih sepenuhnya oleh pemilik tanah swasta, yang mengenakan pajak swasta kedua, dalam bentuk harga sewa yang tinggi atas properti mereka yang dilindungi pajak.

Dinamika ini tidak hanya menguntungkan spekulasi lahan dan menghambat pembangunan, namun juga menguntungkan masyarakat yang hanya berdiam di lahan kosong. Ketika pajak properti rendah, tidak ada tekanan untuk memanfaatkan lahan secara produktif. Sebaliknya, pemilik tanah dapat memiliki lahan kosong di kawasan utama pusat kota, membayar sepeser pun untuk penilaian yang sudah ketinggalan zaman, dan menunggu krisis perumahan mendorong nilai jual kembali hingga jutaan dolar. Sebuah studi tingkat bidang tanah pada tahun 2023 yang dilakukan oleh Berkeley Institute for Young American mengkonfirmasi hal ini, dan menemukan bahwa tanah kosong mendapatkan diskon pajak relatif tertinggi dibandingkan kelas properti mana pun berdasarkan Prop 13.

Reformasi terpisah yang dilakukan Steyer akan membiarkan gulma yang merusak ini tumbuh tanpa terkendali.

Jadi, jika Prop 13 adalah akar kebusukannya, mengapa tidak segera dicabut?

Mencabut penilaian harga pasar yang belum dibatasi dalam semalam terhadap penduduk California akan menimbulkan kejutan mendadak, dan mematikan kelayakan politiknya.

Ada cara yang lebih baik: memadukan reformasi yang masuk akal dengan netralitas pendapatan. Tujuannya bukan untuk memberikan pemerintah kota sebuah celengan tanpa dasar, hanya untuk meluruskan sistem yang tidak setara.

California harus membatalkan Prop 13 dan menerapkan a tingkat retribusi cap — yaitu, tutup anggaranbukan penilaian properti. Batas pendapatan 1% di negara bagian Washington atau Proposisi 2½ Massachusetts adalah model sukses yang mencapai hal ini tanpa menaikkan pajak secara keseluruhan.

Dalam sistem ini, total pendapatan pajak properti yang dapat dipungut oleh suatu kota (retribusi) sangat dibatasi. Biasanya hanya diperbolehkan tumbuh dengan persentase kecil dan tetap setiap tahunnya untuk memperhitungkan inflasi, ditambah pembangunan baru. Jika nilai properti secara keseluruhan berlipat ganda, pemerintah kota tidak akan mendapat uang dua kali lipat. Sebaliknya, tarif pajak secara otomatis akan turun sehingga total pendapatan tetap berada dalam batasan tersebut. Hal ini sangat cocok dengan demokrasi lokal – jika mayoritas penduduk sangat ingin memperoleh lebih banyak pendapatan dari pajak properti, mereka selalu dapat memilih dengan mengenakan pungutan khusus. Namun pemerintah kota tidak bisa menyelinap melalui pintu belakang tanpa ada warga yang ikut serta.

Sementara itu, setiap properti dinilai berdasarkan harga pasar sebenarnya, artinya tetangga dengan rumah yang sama membayar pajak yang sama. Spekulan tanah terpaksa membayar bagiannya secara adil, sehingga mendorong pembangunan perumahan di tempat yang paling membutuhkan. Beban ini ditanggung secara adil, dan meskipun pendapatan dasar pemerintah terbatas, masyarakat lokal masih mempunyai pilihan demokratis untuk menyetujui belanja layanan tambahan.

Mencabut Prop 13 adalah cara terbaik untuk memperbaiki lintasan fiskal California, memberi insentif pada pembangunan dan meletakkan dasar bagi sistem yang lebih adil dan seimbang. Memangkas tepian dengan hanya menargetkan real estat komersial saja tidak cukup. Ketika salah satu tetangga tidak membayar apa-apa dan tetangganya membayar semuanya, sumur tersebut menjadi beracun, dan pohon yang diairi menghasilkan buah yang beracun.

Mari kita hilangkan Prop 13 seluruhnya dan gantikan dengan batas retribusi netral pendapatan.

Lars Doucet dan Greg Miller adalah salah satu pendiri Center for Land Economics, yang bertujuan mempelajari peran tanah dan properti dalam perekonomian kita. Doucet adalah penulis “Tanah adalah Masalah Besar.” Miller adalah mantan analis program di Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan AS.